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상가건물 임대차보호법 권리회수기회 보호 소유권 변경 시 1년 6개월 기간 추가
상가건물임대차보호법은 임차인의 보험료 징수기회 보호를 규정하고 있어 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 보험료를 받는 것을 방해한 임대인은 기존 임차인에게 보험료에 상당하는 손해를 배상해야 한다.
다만, 임대인이 상업용 건물을 임대의 목적으로 1년 6개월 이상 상업용으로 사용하지 아니한 경우에는 손해배상책임을 지지 아니한다.
다만, 임대인은 상가건물은 1년 6개월 이상 영리를 목적으로 사용하지 않았으나 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 아니한 기간은 임대기간 종료 후 수익으로 사용됩니다. 기존 임대인이 1년 6개월이라는 이 기간 내에 상업용 건물을 제3자에게 매각하는 경우, 즉 1년 6개월이 경과하기 전에 소유권이 변경된 경우 기존 임대인이 기존 임차인에게 손해를 배상해야 하는지 여부입니다. 이에 대한 대법원 판결.
기존 임차인은 새 임차인을 알선했지만 기존 임대인(소유주)은 재건축 계획을 이유로 새 임차인과의 임대차 계약 체결을 거부했다. 건물을 제3자에게 매각한 경우 기존 임차인은 권리회수기회의 보호를 위반하여 기존 임차인을 상대로 손해배상을 청구하였고,
대법원은 “상가 건물의 소유권이 이전 소유자인 임대인이 임대차 기간 만료 후 상업용 건물을 상업적 목적으로 사용하지 않은 기간 동안 변경되더라도 임대인은 상업용 건물을 사용하지 않았다”고 밝혔다. 상업적 목적으로.” 새로운 소유자가 소유한 기간 동안에도 그 상태가 계속 유지되며 실제 새로운 소유자는 해당 기간 동안 상업용 건물을 상업적 목적으로 사용하지 않는다는 전제 하에 처분 임대인과 새로운 소유자를 합하여 1년 6개월 이상인 경우 임대인이 임차인의 권리를 강탈할 의도가 있었다고 보기 어려우므로 임대인에 대하여는 이 경우.”
즉, 상가건물을 상업용으로 사용하지 않는다는 사유로 임대차계약을 기각하고 임대차계약 만료 후 1년 6개월이 경과하기 전에 소유권이 변경되더라도 기존 임대인과 새로운 소유자가 계속 상업용 건물을 상업적 목적으로 사용하는 것. 미사용 기간이 통틀어 1년 6개월이 지나면 권리회복기회의 보호를 침해하지 않는다는 취지의 판단이다.
대법원 2021다 272346 손해배상(기) (i) 파기 및 환송(일부)
(권리추심기회 방해로 인한 손해배상청구 사건)
◇종전 소유자인 임대인이 임대차계약 종료 후 상업용 건물을 영리 목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월 미만인 경우 상가건물의 소유권이 변경된 경우 「상가건물법」 제10조의4 건물임대차보호법」 제2조제3호의 정당한 사유 인정 여부◇
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적의 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”를 말한다. 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하고 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 임대인이 임차인이 알선한 자와 새로운 임대차 계약의 체결을 거부하는 경우 , 임대차 종료 시 이러한 사유를 인용하고, 실제로 상업용 건물은 1년 6개월 동안 상업용 건물을 상업용으로 사용할 수 없습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 참조). 이 경우 임대인이 상업용 건축물을 상업용 목적으로 사용하지 아니한 기간 동안 상업용 건축물의 소유권이 변경되었음에도 불구하고 임대인이 상업용 건축물을 상업용 목적으로 사용하지 아니한 상태 임대차계약 종료 후 1년 6개월 미만인 경우 신주인의 소유기간 동안에도 계속 유지된다는 전제 하에 처분하고 실제 신주인은 상가건물을 상업용으로 사용하지 않는다. 임대인과 새 주인이 합산하여 비영리적으로 사용하는 기간을 1년 6개월 이상 이 경우 임대인이 임차인의 정당한 금전을 강탈할 의도가 있었다고 보기 어렵기 때문에, 이 사건의 규정에 의하여 임대인에게 정당한 사유가 인정될 수 있다.
☞ 피고는 임대차계약 종료시 상가건물의 재건축 계획이 임박함을 이유로 상가건물의 철거까지의 기간을 한정하여 이전 세입자가 알선한 새 세입자와 임대차계약을 체결할 의사를 표명하였다. 건물. 그리고 원고가 피고에게 또 다른 새 임차인을 알선하지 않은 상황에서 원고와의 임대차계약이 종료되고, 피고가 원고에게 공개한 계획대로 상가건물이 상당기간 공실로 남아 있다가 1년 6개월 동안 철거 위를 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우에는 제10조의4 제2항 제3호의 규정에 의하여 피고인을 정당한 사유로 인정할 수 있다고 판단하여 원심판결을 파기 「상가건물 임대차보호법」
상가건물임대차보호법(약어: Commercial Building Lease Act)
제10조의4(권리회수기회 등의 보호) ① 임대인은 임차인이 권리금전계약에 따라 정한 새로운 임차인이 되려는 자로부터 6개월부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 보호를 받는다. 리스기간 종료 전 리스 종료일까지. 권리 지급을 방해해서는 안 됩니다. 하지만, 제10조섹션 1 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.
1. 임차인이 알선한 신규 임차인이 되려는 자에게 보험료를 요구하거나 임차인이 알선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 보험료를 받는 행위
2. 임차인이 알선하여 새로운 임차인이 되려는 자가 임차인에게 보험료를 지급하지 못하게 하는 행위
3. 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 정한 세액, 공과금, 주변 상가건물의 임차료 및 보증금, 기타 임차인의 부담을 고려하여 현저히 높은 임차료 및 보증금을 요구하는 행위 상업용 건물.
4. 그 밖에 임대인이 임차인이 정한 새로운 임차인이 되려는 자와 정당한 사유 없이 임대차 계약의 체결을 거부하는 행위
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 알선한 새로운 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 월세를 내지 못하는 경우
2. 임차인이 알선하여 새로운 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차계약을 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대의 목적인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선정한 신규 임차인이 임차인과 보험료 계약을 체결하고 보험료를 납부한 때
③ 임대인은 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 가한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급한 보험료와 해지 당시의 보험료 중 작은 금액을 초과하지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차기간 만료일로부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효종료와 동시에 소멸한다.
⑤ 임차인은 자신이 알선한 새로운 임차인이 되려는 자의 보증금 및 임차료의 지급능력 또는 임차인으로서 기타 임차인으로서의 의무를 다할 의사와 능력에 대하여 알고 있는 정보를 임차인에게 제공하여야 한다. .
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